Эксклюзивный договор на продажу объекта недвижимости
Одним из самых первых терминов, с которым Вам придется встретиться, начиная продажу  объекта едвижимости (или  обмена), будет "ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР".
Прошли времена, когда для того чтобы быстро продать объект, его необходимо было выставить в как можно большее количество агентств.
Еще года два назад у каждого агентства была своя база и объектов и покупателей. Если Вы поручали продажу только одной фирме или одному агенту, со сроками продажи могли возникать задержки. Желающий купить Вашу квартиру должен был обратиться именно в то агентство, с которым Вы заключили договор эксклюзивный договор.

Почему же сегодня Вам необходимо и достаточно найти одного агента, который станет Вашим доверенным лицом, подписать с ним эксклюзивный договор и поручить продажу только ему? Почему произошли эти изменения?
1. Сформировалось "рекламное поле". Это значит, что риэлтеру, занимающемуся Вашим объектом, достаточно со знанием дела разместить информацию в межагентских компьютерных базах, в интернете, в специализированных печатных рекламных изданиях. После этого она обязательно будет замечена человеком, которому интересна, или его предтавителем.
2. Появились люди, для которых недвижимость стала профессией.
Из сказанного вытекают следующие выводы:
• бессмысленно давать объект на продажу в несколько агентств;
• глупо обзванивать десятки агентств, выбирая, где больше дадут;
• человек, профессионально занимающийся недвижимостью, то есть тот, кто действительно может оказать Вам необходимые услуги, не будет заниматься квартирой без заключения эксклюзивного договора, то есть если ею одновременно занимается кто-либо другой. Ведь заниматься чем-либо профессионально, не имея никаких гарантий получить вознаграждение за свой труд,- невозможно.
Суть эксклюзивного договора
Агент и агентство, с которым у Вас заключен эксклюзивный договор и которому Вы доверяете сопровождение сделки, обязуются приложить максимум усилий для того, чтобы в кратчайшие сроки найти покупателя, способного заплатить максимальную стоимость. Продавец обязуется в течение срока действия эксклюзивного договора не продавать объект в обход агентства без уплаты агентского вознаграждения и все переговоры о продаже вести только через своего агента.
В эксклюзивном договоре оговаривается цена объекта. Еще раз сделаю акцент на том, что подписание эксклюзивного договора с риэлтером, который сможет грамотно построить процесс подготовки к продаже и саму сделку, не является ущемлением Ваших интересов. Поиск доверенного лица и подписание с ним договора - первый шаг к удачному завершению сделки.
Важное примечание.Если в предлагаемом Вам эксклюзивном договоре не определен срок его окончания, бегите из этого агентства. Агентства очень и очень различны.Отменив лицензирование риэлтерской деятельности, государство признало за собой отсутствие возможностей регулировать рынок недвижимости. Для того, чтобы оказывать сегодня услуги в сфере недвижимости не нужно лицензии и каких-либо дополнительных сертификатов. В этих условиях вопрос о выборе надежного агентства и Вашего доверенного лица с кем стоит подписывать эксклюзивный договор становится еще более важным.
Как должен вести себя профессиональный агент, заключая эксклюзивный договор
• При первой же возможности он должен встретиться с Вами лично, посмотреть продаваемый объект. Не требуйте от него сразу же назвать цену (тем более по телефону). Каждый вариант очень индивидуален, многое зависит от условий продажи, степени готовности документов.
• Хорошо если перед визитом к Вам агент уточнит параметры объекта. В этом случае при личной встрече он сможет обозначить примерную вилку цен. Чтобы что-то сказать о стоимости, ему нужно посмотреть квартиру, документы, узнать условия продажи (нужна ли встречная покупка и т.д.), нюансы. Посмотреть по риэлтерским базам данных, какие подобные квартиры продавались в последние время, за какую цену и на каких условиях, поговорить с агентами, которые ими занимались, какой был спрос, как долго искался покупатель. Только после этого профессионального проведенного анализа можно назвать наиболее вероятную цену продажи квартиры.
• Не пытайтесь считать, исходя из цен предложения, которые Вы видите в рекламных изданиях. В большинстве своем это мечты, а не реальность. Тем более, не надо найдя в каком-либо аналитическом материале среднюю стоимость метра в Вашем районе, высчитывать наиболее вероятную цену продажи. Значения средней стоимости пригодны для анализа ситуации на рынке, для определения тенденций роста или падения цен. Но для расчета цены конкретной квартиры - это не метод. Появление перед окном кухни мусорного бачка разобьет все Ваши расчеты.
• Вы обращаетесь в агентство именно для того, чтобы безопасно продать квартиру за максимальную цену в минимальные сроки. Не надо терять свое драгоценное время, выставив квартиру подороже, и водить десятки экскурсантов, которые надеются увидеть нечто необыкновенное. Спустя несколько недель уже в разных концах города будут обсуждать, что они у Вас увидели. С каждым часом все больше и больше людей знает, что скоро Вы получите крупную сумму. Зачем Вам такая популярность?
• Не считайте риэлтера дилетантом, если он не назовет цену Вашей квартиры моментально. Агент может сделать это с ходу, если только совсем недавно он занимался подобным вариантом в соседнем доме (это бывает крайне редко). Если у Вас просят время на размышления - радуйтесь этому. Вы работаете с профессионалом не любящим бросать слова на ветер и серьезно подходящим к любому своему шагу особенно сегодня, когда спрос очень невысок.
• Цель Вашей первой встречи с агентом не только просмотр им квартиры и подписание эксклюзивного договора. Риэлтер должен тщательно изучить все документы на квартиру, посмотреть паспорта владельцев и прописанных, проверить, нет ли каких-нибудь юридических препятствий для продажи (которые вскрываются позже и, как на зло, в самый неподходящий момент). Кроме этого составляется план продажи - суть его в том, что рекламная компания и подготовка документов должна вестись одновременно и интенсивно.
• Профессионал, перед тем как начать работать и подписать эксклюзивный договор, обязательно добьется от продавца согласия продавать квартиру по реальной рыночной стоимости.